ما هو مشروع قانون حقوق المستأجرين الذي تقدم به حزب العمال؟ وهل سينهي عمليات الإخلاء بدون خطأ؟

تعهد حزب العمال بتعزيز تشريعات إصلاح المستأجرين التي وعد بها المحافظون، ولكن في النهاية لم يتم الوفاء بها.

landlordknowledge.co

عاد مشروع قانون إصلاح المستأجرين إلى مجلس العموم، بعد خمس سنوات وأربعة رؤساء وزراء منذ أول وعد به.

وهذه المرة يتعلق الأمر بنسخة حزب العمال ــ حيث تعهد الحزب الجديد في الحكومة بتحسين واستكمال مجموعة المقترحات التي تعهد بها حزب المحافظين، ثم خففها، ثم تخلى عنها تماما قبل الانتخابات العامة .

والآن أصبح يطلق عليه مشروع قانون حقوق المستأجرين، وهو يهدف إلى "تسوية المنافسة بشكل حاسم بين أصحاب العقارات والمستأجرين"، وفقا لوزير الإسكان «ماثيو بينيكوك».

حظر عمليات الإخلاء بدون خطأ

والأمر الحاسم هو أن التشريع سوف يتضمن حظراً شاملاً على عمليات الإخلاء بدون خطأ بموجب المادة 21 (S21) من قانون الإسكان لعام 1988.

وهذا يسمح لأصحاب العقارات بإخلاء المستأجرين بإشعار مدته شهرين دون إبداء أي سبب.

ويقول الناشطون في مجال الإسكان إنهم يشكلون عاملًا رئيسيًا يساهم في ارتفاع معدلات التشرد.

تعهدت رئيسة الوزراء المحافظة السابقة «تيريزا ماي» بإلغاء إشعارات S21 في 15 أبريل/نيسان 2019، وكان ذلك أيضًا في بيان خليفتها «بوريس جونسون».

لكن حزب المحافظين أعلن عن تأجيل غير محدد لخطة حظرها ، في انتظار إصلاحات قضائية، بعد ضغوط من نواب الصفوف الخلفية من البرلمان.

إن التوقيت المبكر للانتخابات العامة يعني أن الخطط قد تم التخلي عنها في نهاية المطاف، لكن حزب العمال أكد في خطابه الملكي الأول أنه سوف يبني على تشريعات المحافظين بنسخة معززة من مشروع القانون الأصلي.

وقال بينيكوك إن الحكومة الجديدة ستحظر عمليات الإخلاء بموجب المادة 21 سواء بالنسبة للمستأجرين الجدد أو الحاليين، ومن المتوقع أن يتم تطبيق النظام الجديد بحلول الصيف.

وقال لقناة "إل بي سي" إن هذا يعني أن أصحاب العقارات لن يكونوا قادرين على "إخلاء أي مستأجر بشكل تعسفي بموجب إشعار المادة 21، بما في ذلك المستأجرين الذين يقدمون شكاوى حول أشياء مثل الرطوبة والعفن، بدلاً من إصلاح هذه المشاكل".

لا يزال بإمكان مالكي العقارات إخلاء المستأجرين إذا كان لديهم سبب قانوني، مثل إذا كان المستأجر متأخرًا عن سداد الإيجار لعدة أشهر أو ارتكب سلوكًا معاديًا للمجتمع.

قانون أواب ممتد

تم تسمية قانون أواب على اسم الطفل الصغير الذي توفي بعد تعرضه للعفن في منزل عائلته الاجتماعي المستأجر في روشدايل، مانشستر الكبرى.

واقترح أن يقوم أصحاب العقارات الاجتماعية بالتحقيق في المخاطر في غضون 14 يومًا، وإصلاحها في غضون سبعة أيام أخرى، وإجراء الإصلاحات الطارئة في غضون 24 ساعة.

وبموجب مشروع قانون حقوق المستأجرين الذي تقدم به حزب العمال، سيتم توسيع نطاق هذا القانون ليشمل القطاع الخاص لضمان تعامل جميع أصحاب العقارات مع المخاطر بسرعة وجعل المنازل آمنة.

وتتضمن الخطط الرامية إلى جعل المنازل أكثر أماناً تطبيق معيار المساكن اللائقة على قطاع الإيجار الخاص لأول مرة.

وقالت الحكومة إن 21% من المنازل المؤجرة للقطاع الخاص تصنف حاليا على أنها "غير لائقة" وأن أكثر من 500 ألف منها تحتوي على أخطر المخاطر.

وقالت الحكومة إن أصحاب العقارات الذين يفشلون في معالجة المخاطر الخطيرة سيتم تغريمهم بما يصل إلى 7,000 جنيه إسترليني من قبل المجالس المحلية وقد يواجهون الملاحقة القضائية لعدم الامتثال.

كما سيتم تقديم منصب أمين المظالم الجديد لملاك العقارات في القطاع الخاص المستأجر "لتوفير حلول سريعة وملزمة" بشأن الشكاوى، إلى جانب قاعدة بيانات لمساعدة أصحاب العقارات على فهم التزاماتهم القانونية وإثبات الامتثال.

حظر زيادة الإيجارات في منتصف المدة

سيحظر مشروع القانون أيضًا إدراج زيادات الإيجار في العقود لمنع زيادات منتصف مدة الإيجار، مما يترك لأصحاب العقارات القدرة على زيادة الإيجار مرة واحدة فقط في السنة بالسعر السوقي.

ومع ذلك، يريد الناشطون في مجال الإيجار من الحكومة أن تذهب إلى أبعد من ذلك وتفرض ضوابط على الإيجار وسط أزمة متصاعدة في القدرة على تحمل التكاليف.

أظهر تحليل للأرقام الحكومية التي أجرتها مؤسسة Shelter الخيرية للإسكان أن المستأجرين من القطاع الخاص في إنجلترا دفعوا 473 مليون جنيه إسترليني إضافية كل شهر على الإيجار في عام 2024 - بمتوسط ​​103 جنيهات إسترلينية أكثر شهريًا مما كانوا يدفعونه في عام 2023.

استبعد حزب العمال فرض ضوابط على الإيجارات، قائلاً إن خطتهم لبناء المزيد من المنازل سوف تؤدي إلى خفض الأسعار.

لكن الحكومة قالت إنها ستسهل على الناس الاعتراض على زيادات الإيجار المفرطة التي قد تجبرهم على الخروج.

سيتم تحقيق ذلك من خلال إصلاح محكمة الدرجة الأولى حتى لا تتمكن في الواقع من المطالبة بأكثر مما طلبه المالك في البداية عندما يشكو المستأجرون.

وستقوم الحكومة أيضًا بإنهاء الزيادات بأثر رجعي إذا حكمت الهيئة الرقابية لصالح أصحاب العقارات، والسماح بتأجيل زيادات الإيجار لمدة شهرين في حالات الصعوبة.

السماح للحيوانات الأليفة

ستعطي إصلاحات حزب العمال أيضًا للمستأجرين الحق المعزز في طلب حيوان أليف، وهو الأمر الذي يتعين على أصحاب العقارات مراعاته ولا يمكنهم رفضه بشكل غير معقول.

لا توجد حاليًا قوانين محددة معمول بها عندما يتعلق الأمر بالتأجير مع الحيوانات الأليفة، ولكن يمكن لمالكي العقارات الرفض إذا كان لديهم سبب وجيه.

لدعم أصحاب العقارات، سيمنحهم مشروع قانون حقوق المستأجرين الحق في طلب التأمين لتغطية الأضرار المحتملة الناجمة عن الحيوانات الأليفة إذا لزم الأمر.

قمع حروب المزايدة

تهدف الإصلاحات أيضًا إلى الحد من حروب العطاءات بين المستأجرين المحتملين.

أصبحت حروب المزايدة على العقارات الإيجارية شائعة بشكل متزايد وسط نقص مزمن في العرض، حيث يدفع المستأجرون عادة 100 جنيه إسترليني إضافية شهريًا فوق السعر المطلوب لمنزلهم في العام الماضي، وفقًا لبحث أجرته مؤسسة نيو إيكونوميكس.

سيتضمن مشروع القانون الذي تقدم به حزب العمال شرطًا قانونيًا يلزم أصحاب العقارات ووكلاء التأجير بنشر الإيجار المطلوب للعقار.

سيتم منع أصحاب العقارات والوكلاء من "طلب أو تشجيع أو قبول أي عطاءات" أعلى من السعر المعلن علنًا.

وقد صدرت قوانين مماثلة في بلدان أخرى تواجه أزمة السكن، مثل نيوزيلندا.

إصلاح الإيجار

سوف يعمل مشروع القانون على إزالة عقود الإيجار المضمونة محددة المدة، والتي تعني أن المستأجرين ملزمون بدفع الإيجار بغض النظر عما إذا كان العقار يفي بالمعايير أم لا، ومنعهم من الانتقال بسهولة استجابة للظروف المتغيرة، مثل انهيار العلاقة أو وظيفة جديدة.

وبدلاً من ذلك، ستكون جميع عقود الإيجار دورية، حيث يتمكن المستأجرون من البقاء في منازلهم حتى يقرروا إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار مدته شهرين.

عندما تتغير ظروف المالك، مثل حاجته إلى بيع العقار أو الانتقال إليه، فسيتعين عليه تقديم إشعار لمدة أربعة أشهر بدلاً من شهرين.

سيحصل جميع المستأجرين على فترة حماية مدتها 12 شهرًا في بداية عقد الإيجار، وخلال هذه الفترة لا يستطيع مالك العقار إخلائهم على هذه الأسس.

حظر التمييز في الاستفادة من المزايا

وينص مشروع القانون أيضًا على منع أصحاب العقارات من فرض حظر شامل على المستأجرين الذين يتلقون إعانات أو لديهم أطفال.

وبحسب منظمة Shelter، فإن واحدة من كل خمس عائلات غير قادرة على استئجار مكان في إنجلترا لأن لديها أطفال.

وفي الوقت نفسه، وجد مسح مالكي العقارات الخاصة في إنجلترا، الذي يغطي الفترة من عام 2021 إلى عام 2022، أن واحدًا من كل 10 مستأجرين من القطاع الخاص - حوالي 109000 أسرة - تم رفض إيجاره لأنهم حصلوا على مزايا.

ورغم أن المحكمة وجدت أن حالات محددة من هذا القبيل قد انتهكت قانون المساواة، فإن القانون الجديد سيحظر صراحة هذه الأشكال من التمييز "لضمان الوصول العادل إلى السكن للجميع".